Une poignée de main, un loyer de 650 euros versé chaque mois par virement depuis trois ans, et aucun papier signé. Entre un propriétaire toulousain et le fils d’un ami, l’arrangement semblait simple. Il l’est beaucoup moins le jour où les virements s’arrêtent, ou celui où le propriétaire souhaite vendre. Sans bail écrit, peut-il demander au locataire de partir du jour au lendemain ? La réponse est non, et elle surprend souvent ceux qui pensaient qu’un contrat oral ne valait rien.
Un bail oral reste un bail
Le code civil le dit en une phrase : on peut louer par écrit ou verbalement. La location orale est donc un vrai contrat. Pour un logement loué vide à titre de résidence principale, la loi du 6 juillet 1989 prévoit pourtant que le contrat est établi par écrit et respecte un contrat type, avec des mentions obligatoires : identité des parties, date de prise d’effet et durée, surface habitable, montant du loyer, dépôt de garantie. Cette exigence ne rend pas le bail oral nul. Elle donne à chaque partie le droit d’exiger de l’autre, à tout moment, l’établissement d’un contrat conforme.
Concrètement, le locataire qui paie régulièrement depuis trois ans est un locataire à part entière. Il bénéficie de la protection de la loi de 1989, notamment des règles sur le congé, et le propriétaire ne peut pas le traiter comme un occupant sans droit.
Récupérer le logement : les mêmes étapes, avec plus de preuves à apporter
Si le locataire cesse de payer, la procédure est celle de tout impayé : mise en demeure, commandement de payer par un commissaire de justice, puis saisine du juge, qui peut prononcer la résiliation du bail. L’absence d’écrit pose une difficulté particulière : sans contrat signé, pas de clause résolutoire. Le propriétaire doit donc demander au juge de prononcer la résiliation pour manquement grave du locataire à son obligation de payer. Le code civil prévoit que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.
Les preuves prennent alors toute leur importance. Relevés bancaires montrant les virements, quittances, échanges de messages fixant le montant du loyer, attestation de remise des clés : tout ce qui démontre l’existence du bail, son loyer et sa date de départ sera examiné par le juge.
Si le propriétaire veut simplement reprendre ou vendre le logement, il doit donner congé dans les formes de la loi, pour l’échéance du bail et avec un préavis de six mois. Sans écrit, l’échéance elle-même doit être reconstituée à partir de la date d’entrée dans les lieux, ce qui ajoute une source de contestation. Un écrit aurait aussi fixé clairement le dépôt de garantie, qui ne peut dépasser un mois de loyer hors charges pour une location vide, et qui doit être restitué dans les deux mois de la remise des clés, déduction faite des sommes dûment justifiées.
Après le jugement, aucune différence
Une fois le bail résilié et l’expulsion ordonnée, la suite est identique pour tous les locataires : commandement de quitter les lieux, délai de deux mois, délais que le juge peut accorder, trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars. Et dans tous les cas, le propriétaire qui tenterait de forcer le départ en changeant les serrures ou en coupant les compteurs commettrait un délit puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende.
La leçon est simple pour les arrangements familiaux ou amicaux : un bail écrit protège autant le propriétaire que le locataire. Il fixe le loyer, la durée et les règles du départ, et il donne au propriétaire une clause résolutoire qui lui évitera de longues discussions en cas d’impayé. Rien n’empêche de régulariser en cours de route, puisque chaque partie peut exiger la signature d’un contrat conforme.
Les situations sans contrat écrit sont détaillées dans la réponse à la question peut-on expulser un locataire sans bail. Pour un logement de la métropole toulousaine, le site Mon Avocat Bailleur présente la procédure devant le tribunal judiciaire de Toulouse.
